不動産売却

家を売る 不動産屋選び

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

住宅ローンを返済している最中に住宅を売る時は、当然ながら住宅ローンを全額返済してから売却の運びとなります。

 

 

 

仮に残債務を完済できずに住宅を手放さなければならない時にはよく任意売却と言われている制度を利用するといいでしょう。家の売却で得たお金で優先的に残債を払うものとして、特別に金融機関から売却の許可を得るのです。
住宅の売却益を返済に充当しても完済しきれない場合は、債務が残り、逆に残債を上回る価格で売れたら現金が残ります。労力や精神的なストレスがかかるだけでなく、不動産業者に仲介手数料として売主が支払うべき金額は、住宅売却に際して最も高いハードルかもしれません。手数料は売却代金の3%に6万円と消費税を足した額が上限ですが、売却価額次第では100万円を超えることもあります。

 

 

そのほか、家を売ったことにより収入があれば、譲渡所得扱いで所得税及び住民税がかかることがあります。

 

転居はもちろん、場合によっては不要品の処分費などもかかりますから、支出の計算はしっかりしておきましょう。居住したまま売るか転居後に売るかは別として、家を売る際は、清掃は欠かせないでしょう。いつ掃除したのだろうという状態だったり、いつか整理するつもりの不用品がそこかしこにある状態だと購入意欲も削がれるでしょうし、価格も下がりがちです。不用品回収業者に来てもらうなり粗大ゴミに出すなりして、不要品はどんどん片付けていきましょう。もし費用に余裕があるのでしたら、整理や片付けを専門とする会社に頼むという手もあります。
物品の購入時に避けて通れないのが消費税です。
住宅の売買でも当然かかりますが、土地は消費税の対象外ですから、土地付き一戸建てであれば消費税は建物代に対してだけ課税されます。

 

 

大事なことですが、基本的に売主が個人なら消費税が非課税となるというメリットがあります。
しかし例外もあり、個人でも自分が住む以外の用途で所有している不動産だと、土地以外は消費税の課税対象となりますから、注意が必要です。来客を迎える心構えとでもいうのでしょうか。住宅を売却する際に大事なことは、気持ちよく内覧者を受け入れられるよう、いつでも備えておくことでしょう。
家の内部を見たいと申し出てくる人は、関心があるからこそ来るのですから、内覧で悪いところばかりが目に入ったら、購入意欲はごっそり削がれてしまうでしょう。

 

そういうわけで、玄関を含むお家の清掃は頻繁かつ丁寧に行う習慣をつけましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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常に起こるわけではないですが、不動産物件売却時には、時には買い主の方から境界確認書の提出を頼まれることもあるようです。そのような際には、土地の権利者が立ち会いながら、土地家屋調査士が土地境界確定測量をして、きちんと面積を確定してから、書類を作ります。

 

境界確認書が求められる理由は、買う予定の土地の境界線が明確になっていない不動産物件において、境界線がちゃんとわからないと価格も決められませんし、また、購入する土地に面した土地の権利者とのいざこざを回避したいという思惑があるのでしょう。
「今すぐ家を売りたい」と思っても、すぐには不動産物件に買主は見つかりません。

 

 

 

だとすると、不動産売却にかかる期間は平均すると、何週間かかるのでしょう。

 

 

 

売却する物件がマンションなら12週間程度、一軒家だと平均で6ヵ月程度だそうです。ただし、平均ですから、必ずしもこの期間で売れるとは限らないのです。

 

 

売却の日程を組む際は、そこも考えなくてはいけません。

 

めでたく不動産の買い手が見つかり、正式に契約が締結された後から、売る気がなくなった、別の買い手を探したくなったなどの心境や事情の変化で一旦決まった売却を取り消しにしたい場合、契約を破棄してもかまいません。
そうは言っても、引き換えに規定の額の違約金の支払いや、先に貰っていた手付金を返還する際も倍返しにしなくてはいけないため、気をつけながら契約を進めるようにしてください。

 

 

これと言ったもめ事さえなければ、家や土地を売却するにあたって生じる懸念材料は、徴収される税金についてのことくらいだと言われています。ただ、新居に引っ越すことを前提に今の家を売る場合には、面倒なことなるかもしれないリスクを背負うことになるかもしれません。

 

売りに出した不動産物件からの売却代金が得られるものとの目論見で、新しい家の購入資金が欲しい状況なのに、いくら待っても購入を申し出る人が出てこずに計画では入手するつもりだった代金が調達できなくなる恐れが出てくることです。不動産物件の売却先を探している間は少しでも早く売却先が見つかればいいなと思うでしょうが、もし、誤ったタイミングで価格を下げてしまった場合、マイナスが大きくなります。

 

 

たちどころに値下げされた売却物件の場合、これからもっと安くなるかもなんて買主に期待させてしまうことになります。例えば物件に関する問い合わせの数などを勘案して、売り出して半年が経過した頃になっても動きがないなら値下げの検討を始めてもいいでしょう。一般に、不動産の売却が成立したら、名義を変更しますが、その際は、売り主の方は、登記済権利証はもちろん、発行したのが3か月以内の印鑑証明書が準備しなくてはいけないものとなります。買主が決済したら、すぐその日のうちに名義変更も法務局で行わなくてはいけません。不動産物件の名義変更手続きの際は、印鑑証明(なくした場合には登記済権利証の対策費も)の取得費、それにプラスして、登録免許税、さらに、登記事項証明書代を支払わなくてはならないのです。

 

固定資産税の1000分の4と定められているので、登録免許税の金額は予め計算しておけるはずです。
自力で売るのではない限り、不動産物件売却にあたっては、仲介業者を選んで、媒介契約します。媒介契約は3つに分けることができますが、専属専任媒介契約は成約の内容が厳しい物になっていますから、よく確認した方がいいでしょう。

 

 

 

専属専任媒介契約を結んだ場合には、その不動産会社以外からの仲介は受けられないという決まりを守る必要があります。それに、この契約をしていたら、知人の紹介などで購入を希望する人に巡りあっても、勝手に本人達だけで契約というわけにはいかず、契約した仲介業者を間に入れるのがこの契約のルールになるのです。近年、導入されたマイナンバーの提示を要求されることが不動産物件を売却する時にあるでしょう。常に必要ではなく、売り主が個人であるケースで、なおかつ、買う側は個人ではなく、法人であるといった条件が当てはまる時です。

 

 

もし、その場合だとしても、売却の金額が100万円以下の場合、売り主のマイナンバー提示はいりません。
そもそもなぜマイナンバーの提示が必要かというと、法人である買主が購入の際、税務署への提出を行う書類の記載必須事項であるため、条件によっては提示しなくてはいけません。

 

不動産を売却する人にかかる税金として一番注意する必要があるのは譲渡所得税と住民税でしょう。これらの税は物件の売却で利益を得た場合に支払いが必要なものです。

 

しかしながら、売却した物件の使途が居住だったのであれば、3000万円の特別控除の対象となります。それから、どれくらいの期間所有していたかで課税のされ方に違いがあるため、この点を調べてから売却に向かった方がいいでしょう。
白紙解除は、融資利用の特約等が付いた不動産売却契約時に、条件が成立しなかった場合は契約に則った約定解除権が適用されることです。

 

白紙解除の場合、買主から受領した手付金を残らず返還することになります。
通常は受領済みの金額をそっくり返せばいいのですが、万が一、無利息での返還と契約書に明記されていないなら利息を付けての返還となることもありますから、細心の注意を払いましょう。

 

不動産売却では一般に知らないような内容も多いことから、詳しい人に相談しながら進めるのがおすすめです。
一部では仲介以外にもコンサルティング業務もカバーしている不動産会社も少なくありません。

 

 

 

所有者が見落としていた物件の価値を専門家の見地から見つけ出してくれたり、極力高い値段で売るためのノウハウを教えてくれるはずですよ。
料金不要でコンサルティングが受けられる場合もありますから、試してみるのもいいでしょう。
不動産売却を検討し始めた人なら、築年数のことがどうしても気になるでしょう。
現に、売却価格が決定される上で築年数が鍵を握ります。戸建てのケースなら、築10年が経っていれば査定で建物につけられる価格は大体ゼロとなり、基本的に土地のみに価格がつけられるでしょう。マンションも大差はなく築年数の浅さと評価の高さは比例関係にありますから、戸建てと同様に考えられ、築10年が境になっています。

 

少しでも安く買いたいのが買う側の本音ですので、初期設定の売価で不動産物件の売却が成立するのはあまりなく、いくらになったら買うなどと買手が価格交渉してくる場合がほとんどでしょう。

 

 

 

予め価格交渉はされるものだと覚悟しておいて、いざそういわれたら、物件の購入目的によって対処を変えるといいかもしれません。

 

居住用であるならば、それ以外の目的の購入の際よりも慎重に検討して買いたいと言っているでしょうから、いわれるがままに交渉に応じなくても、売却が成立する公算が大きいです。
通常通り不動産売却をするとなったら、第一に不動産会社に話を持っていきます。
そして、しっかりと物件の査定が実施され、査定額が示されて、ある不動産会社と媒介契約の締結に至ります。

 

 

 

そこから不動産会社は宣伝活動を開始し、購入を求める人が出てきたら、折り合いのつくところまで価格交渉をしてから売買契約をして、清算が終わったことを確認したら抵当権を抹消、立ち退きを済ませて物件を買主に引き渡します。
少しでも早く不動産の売却を完了したいと思っていたら、おそらく一番であろう選択は仲介ではなく買取で契約を結ぶというものです。大幅に時間と面倒を省けることもあり、短時間で売却手続きが完了します。とはいえ、不都合な点もあり、買取価格が安くなってしまうケースが多いというデメリットがあるので、多少損をしてもいいから、早くお金が手元にほしいと考えている方に向いた方法でしょう。

 

 

 

一般的に不動産の売却を考える人は価格査定を不動産業者に申し込むところから始まりますが、汚れがないキレイな状態にしてから査定してもらうといいでしょう。

 

中でもマンションは、汚れひとつない状態にしておけば大幅に印象が変わることもあります。加えて、購入を希望する方が下見に来る場合にも欠かさず清掃を行い、内覧者に最大限広く見えるよう極力不必要に物を置かないでおきましょう。
3000万円以下で不動産物件を売却した時には、所得税、住民税の課税対象から外してもらえるという特例が存在します。どうしてかといえば、物件の価格のうちの3000万円は特別控除対象として認められているからになります。

 

もし、住み替えなどで不動産物件を買い換えて、その際に、損失が発生した際には、それ以外の所得と合計して、損益通算も可能になります。しかし、残念なことに条件に当てはまる必要があり、売却した物件を継続して5年を超える年数にわたって所有していた、そして、10年を超える住宅ローンの新規契約をしたというのが条件です。名前を見てもわかる通り、不動産物件は売るのが一苦労で、いざ売却する際にも様々な経費が必要です。主要なものとしては、仲介業者に仲介手数料を払わなければなりませんし、司法書士が不動産登記の関連書類を作成することによる報酬、譲渡税、売却時に住宅ローンが残っていれば繰上げ返済費用もかかります。仲介業者をどこにしようかという時に、極力、小額の仲介手数料にできればその分経費を切り詰められます。行ったこともない人も多いようですが、不動産物件を売却したら、確定申告が必要でしょう。

 

多少なりとも儲けが不動産売却で生まれたのなら、必ず確定申告して、譲渡所得税という名前の税金を納める義務が生じます。また、損失が出た時も確定申告を行いましょう。少し手間でも確定申告しておくことで、支払う税金額が減る事例も少なくありません。どちらにしても不動産物件を売却したら、今は税務署に行かなくても可能ですから、確定申告しましょう。資産を現金にすることができるのが、家を売った場合の最大のメリットだといえます。

 

そして、売ろうとしている物件にかけた地震保険料や火災保険料、住宅ローンの保証料金などは、残期間分が返ってきます。

 

 

 

これは売却完了の際、向こうからは返してはもらえないので、手続きを自分からしなければなりません。

 

 

売却が決定したときには、忘れずに契約した会社に連絡するようにしてください。

 

 

 

大抵の場合、不動産を売却するときにいつ退去するかというのは売り手の都合に合わせて決めることができます。
そうは言っても、どちらかと言えば、売り出し時点から空いていた方が高く売れるでしょう。住居人がいる場合、内覧時から顧客に敬遠されても致し方ないので、支障がなければ引っ越しをあまり引き延ばさない方が好条件を生むことが多いです。所有する不動産物件を売却しようとする場合、媒介契約を不動産業者と交わすことがほとんどです。その媒介契約のうちの一種類として、「専任媒介契約」というものがあります。

 

 

 

この種類の契約方法は、売りたい物件に関しては、専任媒介契約を交わした業者限定で仲介可能です。ですが、こちらの契約で禁止されていない例もあって、売手が自力で買い手を探し出して、直接接触して、売買契約を交わしても、違約金を請求されたりといったことは起こりません。

 

 

この部分が専属専任媒介契約を選んだ時との違いです。

 

不動産の売却に際し、なるべく良い不動産屋を選ぶために最優先なのは、その不動産屋が得意な分野に売りたい物件が当てはまるかどうかです。

 

 

マンションに強かったり一戸建てに強かったりといった様々な不動産屋がありますから、自分が所有している物件に適合する不動産屋を選ぶことが求められます。

 

それから、例えば全日本不動産協会といった団体への加入の有無も、確かな業者かの判断基準になります。主として、競馬や競艇の払戻金や生命保険の一時金、損害保険の満期返戻金といった、定期的に発生する収入以外の臨時的な収入は一時所得に分類されます。

 

不動産を売却して入ってきたお金も臨時的なものですが、これは譲渡所得といい、別の区分になります。所得税の課税時にも一時所得と分離して計算されます。
特殊なパターンもよくあるため、確定申告を確実に行いましょう。目一杯の価格で不動産売却を行うには、始めにあちこちの不動産業者に査定してもらうことです。

 

査定額は業者次第で大きく変わることも頻繁に見られます。

 

 

 

加えて、契約は基本的に専任媒介で結ぶのがいいです。
広告費が専任媒介より少なくなる一般媒介では、それなりに時間をかけないと買い手が見付かりません。

 

それだけでなく、専任媒介は定期的に依頼主に状況を報告することが義務づけられています。

 

 

 

売却を検討している不動産物件が共同名義の場合は、委任状が売却に不可欠です。

 

 

このような例では、主立って取り引きに携わる人に、残りの各名義人が取り引きをその人に委任するという意思を記した委任状を提出しておくことになります。この委任状の効力は期限を持たないため、ひとたび受領したものは契約成立までの間ずっと有効です。
内覧というのは、不動産売却では、売れるかどうかの重要なポイントになるでしょう。売り手側が内覧で失敗しないためにできることは買手だったらどこをみるだろうかと想定して室内外のチェックを徹底することです。

 

 

一部の例外を除いて、買い手側から求められているのは、明るくて広く、清潔感のある住み心地の良さそうな物件だといえます。売りたい物件のセールスポイントを理解してもらうためにも、清掃業者レベルの掃除を行った上で、いらないものを捨てるなど、少しでも印象アップに役立ちそうなことは全部やると後悔しません。

 

 

 

不動産を売ろうと考えている人はその際、印鑑証明と実印を用意しておきましょう。
これらは法務局で所有権移転登記のためにいるもので、買主の方は特にこの2つは準備しなくても大丈夫です。

 

しかしながら、支払いを現金ではなくローン会社を通して行うなら話は違ってきます。

 

現金で払わないなら、ローン会社との契約に印鑑証明、それと、実印を持参しなければなりません。そして、連帯保証人がいるならば連帯保証人にも印鑑証明と実印の準備をお願いしてください。

 

普通はローンの残金を払ってしまうまでは、不動産の売却の計画は立てられません。
完全に払い終わることができなくても、どうしても売却しなければならない時は、選択として任意売却という方法が存在します。実績の豊富な会社に任意売却をまかせると成功しやすいですから、信頼できそうなところで詳細をきいて、可能であれば契約を結んで、素人には困難な債権者とのやりとりをしてもらうのがすんなり解決する選択でしょう。

 

 

一つの不動産に対して数人の人が名義者となっていたら、売却物件とするには、名義人である共有者全員が承認していることが条件として求められています。共有不動産の売却にあたっては共有している名義者全員の署名と実印が求められるため、他の名義人に内緒で一部の共有者が売り渡そうとしてもできないようになっています。他の名義人の承諾がなくても個人の持ち分に関しては例外的に売り出すことも許されていますが、他の共有者全ての同意を取り付けた上で購入者との間で売買契約を締結することになります。